El Mortgage Recording Tax de NYC, explicado (y 3 formas de pagar menos)

El mortgage recording tax (MRT) es el costo de cierre más doloroso de la Ciudad de Nueva York: 1.8% a 1.925% del monto de tu préstamo, pagado por el comprador al registrar la hipoteca. En un préstamo de $600,000 son $11,550 — a menudo más que tu abogado, título y tasación juntos.

Las tasas

Técnicamente la tasa total de NYC es mayor, pero el prestamista paga 0.25%; las cifras de arriba son lo que pagas tú. Ojo: el salto en $500,000 aplica sobre todo el préstamo: pedir $499,999 cuesta $9,000; pedir $500,000 cuesta $9,625.

Por qué los compradores de co-op no lo pagan

El MRT aplica a hipotecas registradas sobre bienes inmuebles. Al comprar un co-op compras acciones de una corporación, y tu préstamo se garantiza con esas acciones: no hay hipoteca registrada, no hay MRT. En un préstamo de $600,000 eso ahorra silenciosamente $11,550, lo que compensa en parte las reglas de enganche más estrictas de los co-ops.

Tres formas legítimas de pagar menos

1. Compra un co-op. Como arriba: el impuesto simplemente no aplica.
2. Usa un CEMA (Consolidation, Extension and Modification Agreement). Si el vendedor tiene una hipoteca vigente, tu prestamista puede "asumirla y consolidarla", y pagas MRT solo sobre el dinero nuevo: la diferencia entre tu préstamo y el saldo del vendedor. En un préstamo de $600,000 donde el vendedor debe $400,000, pagas impuesto sobre $200,000: $7,700 de ahorro. El CEMA cuesta $1,500-$3,000 y agrega 30-60 días, y ambos bancos deben cooperar — pero en préstamos grandes casi siempre vale la pena preguntar.
3. Pide menos prestado. Cada $100,000 menos de hipoteca ahorra $1,925. Si estás cerca de un tramo, evalúa un enganche un poco mayor.

Cómo encaja en tu panorama total de cierre

Para compradores en NYC, MRT + mansion tax (si es $1M+) + abogado + título suele quedar entre 3% y 5% del precio — todo en efectivo al cierre. Nuestra calculadora computa el MRT y el mansion tax automáticamente para tu préstamo exacto.